La longue durée d’un bail est un problème pour de nombreux propriétaires. Les périodes de location qui ne cessent de se prolonger sans fin les encouragent souvent aujourd’hui à ne pas renoncer à la terre! Récemment, cependant, il y a eu des changements en Wallonie. Nous présentons les règles à ce sujet pour les deux […]
La longue durée d’un bail est un problème pour de nombreux propriétaires. Les périodes de location qui ne cessent de se prolonger sans fin les encouragent souvent aujourd’hui à ne pas renoncer à la terre! Récemment, cependant, il y a eu des changements en Wallonie. Nous présentons les règles à ce sujet pour les deux régions du pays.
En Flandre, tout reste inchangé ! L’article 4 de la Loi sur le bail à ferme prévoit que le délai de location doit être fixé par les parties; il ne doit pas faire moins de neuf ans. Si un délai plus court est négocié, il sera légalement de neuf ans. En l’absence d’une résiliation valide, le bail est prolongé par la loi pour des périodes consécutives de neuf ans à la fin de la période d’utilisation, même si le bail de la première période d’utilisation a été supérieur à neuf ans.
Concrètement, cela signifie qu’après une période de location initiale, la prochaine période de location de 9 ans sera automatiquement d’application. Si le locataire souhaite mettre fin au bail, il devra le résilier, mais pour l’une des raisons qui sont limitées dans la Loi sur la location! Ces raisons d’annulation ne sont pas facilement réalisables pour le locataire! Les plus courantes sont l’annulation pour terrain à bâtir et l’annulation pour usage personnel. Cependant, pour cette dernière raison, il devra répondre à certaines conditions strictes!
Comme vous le savez peut-être, les règles de bail à ferme en Wallonie ont été modifiées et sont en vigueur depuis le 1er janvier 2020. En l’espèce, le même article 4 stipule désormais que le délai de location doit être fixé par les parties; il ne doit pas avoir moins de neuf ans. Si un délai plus court est négocié, il sera légalement de neuf ans. En l’absence d’une résiliation valide, le bail est prolongé par la loi pour des périodes consécutives de neuf ans à la fin de la période d’utilisation, même si le bail de la première période d’utilisation a été supérieur à neuf ans.
A la fin de la troisième prolongation, le bail prend fin légalement. Si le locataire est laissé sur le bail après la fin de la troisième prolongation, le bail est prolongé d’une année à l’autre entre les mêmes parties. Aucun transfert ou transfert privilégié ne peut se produire au cours de ce prolongement tacite.
Concrètement, cela signifie maintenant que le bail ‘classique’ sera conservé pour une période de 9 ans. Toutefois, un tel bail ne sera renouvelé que 3 fois. Cela signifie que la durée est limitée à 36 ans! La fin de presque l’éternité! Après cette période de 36 ans, le bail prendra fin! Mais il est possible pour le locataire d’occuper la parcelle encore plus longtemps.
Si le locataire et le locataire veulent toujours s’engager sur une plus longue période, ils ont deux possibilités :
Le locataire convient que le locataire continuera de le faire. Dans ce cas, le bail se poursuit tacitement (sans avoir besoin d’écrire à ce sujet) et ce d’une année à l’autre. Cela peut se poursuivre jusqu’à ce que le locataire cesse ses activités ou jusqu’à ce que le locataire donne un avis valide.
Mais… pendant cette durée d’une année à l’autre, il n’est pas possible de faire des transferts de loyer!
• Le « bail jusqu’à la fin de sa carrière » : ici, le locataire et le propriétaire peuvent convenir d’un commun accord que le bail, après la fin des 36 premières années, se poursuivra jusqu’à ce que le locataire prenne effectivement sa retraite.
Le bail de fin de vie est conclu pour une période déterminée égale à la différence entre le moment où le locataire atteint l’âge légal de la retraite et son âge à la date d’entrée en vigueur du contrat.
En cas de bail en fin de vie, le locataire ne peut être sous-loué ou transférer son bail. Même une fois qu’il a conclu un contrat de carrière, il ne bénéficie plus de son droit d’achat.
À la fin de ce bail de fin de carrière, le propriétaire a automatiquement accès gratuitement à sa propriété sans que le locataire ne s’y oppose.
Comme pour les baux traditionnels, les baux à long terme et les baux de carrière, le bail est tacitement prolongé si le propriétaire laisse le locataire sur la propriété à la fin de la période. Cela se poursuit ensuite d’année en année. Pendant cette période de prolongation tacite, les transferts de bail continueront d’être interdits.
Méfiez-vous!
Les longs baux de 27 ans et les baux de carrière restent possibles en Wallonie !